Autor: Av Tudoriu Dan Felix
Publicat la: 9 Ianuarie 2008
In foarte multe cazuri chiriasul realizeaza in timpul derularii unui contract de inchiriere o serie de lucrari de amenajare a imobilului.
La incetarea contractului astfel de investitii pun probleme legate de recuperarea contravalorii lor, existand doua interese contrarii, pe de o parte interesul chiriasului de a recupera cat mai mult din contravaloarea amenajarilor facute, pe de alta parte interesul proprietarului de a-si maximiza profitul realizat din activitatea de inchiriere, amenajarile respective fiind de cele mai multe ori sesizate de catre proprietar ca straine de realizarea acestui scop.
Solutia contractuala.
Desigur cea mai buna cale de a reglementa raporturile dintre chirias si proprietar, sub acest aspect, este cea contractuala: si anume a nu se omite niciodata in contractul de inchiriere sa se prevada cat se poate de clar si amanuntit in ce conditii poate sa faca chiriasul lucrari de amenajare.
Deoarece proprietarul este cel mai in masura sa decida daca amenajarile aduse imobilului corespund scopului sau de a maximiza profitul, proprietarul trebuie sa-si rezerve prin contract dreptul de a decide daca acorda sau nu chiriasului permisiunea de a realiza anumite amenajari. In cazul in care chiriasul nu respecta aceasta clauza contractuala, proprietarul trebuie sa-si rezerve dreptul de a putea desfiinta amenajarile pe cheltuiala chiriasului sau eventual a le retine fara nici o despagubire.
In situatia in care proprietarul acorda permisiunea sa se faca anumite amenajari este necesar ca prin contractul de inchiriere sau printr-o conventie incheiata la momentul acordarii permisiunii sa se prevada in mod explicit ce se va intampla cu acele amenajari, care vor fi despagubirile acordate la incetarea contractului etc.
Solutia in cazul inexistentei unei clauze contractuale.
In practica instantelor sunt doua abordari legale:
1. Doctrina si jurisprudenta majoritara sustine ca soarta amenajarilor facute de detentorul precar intr-un imobil se reglementeaza dupa dispozitiile art.494 C.civ.
Reamintim ca art. 494 C.civ. se refera la accesiunea artificiala imobiliara. Aceasta distingea dupa cum constructorul asupra fondului imobiliar aflat in proprietatea altuia era de buna credinta sau de rea credinta.
Chiriasul este detentor precar ,evident acesta detinand imobilul in temeiul unui contract de inchiriere care ii asigura doar un drept de folosinta, deci elemental animus trebuie apreciat plecand de la realitatea ca nu detinea pentru sine (numai detentia pentru sine valorand posesie), ci detinea pentru altul, anume ca detentor precar.
Fata de aceasta chiriasul in lipsa unui acord al proprietarului apare ca fiind un constructor de rea credinta si prin urmare proprietarul daca nu este interesat sa pastreze respectivele amenajari nu este dator sa desopagubeasca cu ceva pe chirias.
Aceasta abordare are ca posibila critica faptul ca recurge la o interpretare foarte larga a notiunii de accesiune artificiala imobiliara, uneori existand retineri in a se admite ca textul de lege se aplica si amenajarilor facute de chirias intr-un imobil preexistent. (art.494 C.civ. se refera literal la constructiile pe terenul altuia)
2. O alta abordare este cea a imbogatirii fara justa cauza. Aceasta abordare pare mai favorabila chiriasului, deaorece nu pune problema bunei credinte. Pe de alta parte se ignora, si din nefericire chiar instantele de judecata ignora, ca imbogatitrea fara justa cauza presupune indeplinirea unor conditii complexe, care in majoritatea cazurilor nu se realizeaza sau sunt imposibil de probat.
Aceste conditii sunt cele materiale:
a. marirea unui patrimoniu prin dobandirea unei valori apreciabile in bani
b. micsorarea unui alt patrimoniu
c. existenta unei legaturi de cauzalitate intre marirea unui patrimoniu si diminuarea celuilalt.
Precum si conditii juridice:
a. absenta unei cauze legitime pentru marirea patrimoniului
b. absenta unui alt mijloc juridic pentru recuperare
( a se vedea Constantin Statescu, Corneliu Barsan, Drept civil. Teoria generala a obligatiilor, Ed. All., Bucuresti, 1997, p.110-112)
Astfel ca simpla proba precum ca s-ar fi realizat lucrari de amenajare in imobil de caztre chirias este insuficienta pentru a fi indeplinite conditiile pentru a opera imbogatirea fara justa cauza, si in consecinta de a considera ca se cuvin chiriasului despagubiri pentru amenajarile facute. Probatoriu trebuie sa cuprinda si faptul ca acele amenajari au condos la marirea patrimoniului proprietarului imobilului, ceea ce nu se intampla daca proprietarul nu a inteles sa pastreze astfel de amenajari.
Abonați-vă la:
Postare comentarii (Atom)
Niciun comentariu:
Trimiteți un comentariu